В чем заключается отличие договора найма от договора аренды. Действующая редакция Гражданского кодекса России содержит сразу два правовых механизма, позволяющих передавать имущество во временное и платное пользование. Аренде посвящена глава 34, а найму – 35 нормативного документа. Внешнее сходство договоров порождает многочисленные заблуждения. Четкое разграничение понятий позволяет избежать споров, а также в полной мере использовать предоставленные законодателем возможности.
Что такое аренда
Соглашение заключается в отношении недвижимости, транспорта, оборудования и прочих ценностей. Объектом может становиться любое имущество, которое не теряет своих основных свойств в процессе эксплуатации. Исключения составляют вещи, изъятые или ограниченные в гражданском обороте (ст. 607 ГК РФ).
Заключать договор вправе как физические, так и юридические лица. Максимальный срок сотрудничества законом не установлен. Исключения составляют сделки со специфическими объектами, например, лесные насаждения, водоемы, культурные памятники. Предельная продолжительность аренды для них утверждается отраслевыми федеральными законами.
Существенным условием договора признается предмет – описание объекта. Если речь идет о недвижимости, закреплению в соглашении подлежит наименование, адрес, площадь, кадастровый или инвентарный номер, этажность. Во избежание споров юристы копируют формулировку из правоустанавливающих документов арендодателя.
Что такое наем
Предметом сделки всегда выступает жилое помещение. Снять квартиру с опорой на ст. ст. 671 – 688 Гражданского Кодекса России вправе только физическое лицо. Если такая недвижимость необходима организации, заключается договор аренды. При этом использоваться площадь может только для проживания людей.
Существенным условием является предмет. Описание квартиры, дома или комнаты должно соответствовать записи в государственном реестре.
Нанимать жилье можно не более чем на 5 лет. Впоследствии соглашение придется заключать снова. Сделки с периодом менее 1 года признаются краткосрочными. К ним положения главы 35 ГК РФ применяются с изъятиями (ст. 683 ГК РФ). Так, наниматель не вправе настаивать на регистрации в помещении временных жильцов. В этом случае не возникает преимущественного права на пролонгацию договора, отсутствует возможность сдать недвижимость в поднаем или произвести замену лиц в обязательстве.
Отличие и сходство договора найма от договора аренды
Формально разница сделок проявляется в наименованиях сторон. В первом случае участников называют арендодателем и арендатором, во втором – нанимателем и наймодателем. Фактически соглашения отличаются по объему прав и обязанностей. К арендатору парламентарии не столь лояльны. Если таковой допускает грубое нарушение договора, санкции применяют сразу. Собственник недвижимости вправе разорвать контракт и взыскать с недобросовестного партнера штраф. Нанимателю же придется предоставить срок на устранение причин, повлекших предъявление претензий. Если меры будут приняты вовремя, расторгнуть сделку не удастся.
Впрочем, общих черт у механизмов больше. В обеих ситуациях имеет место временное и платное пользование имуществом, применяется правило о государственной регистрации. Если сделки заключены сроком более 12 месяцев, сторонам придется подать документы для внесения записи в ЕГРН (ст. 674 и ст.609 ГК РФ).
Вместо заключения
Неверное понимание содержания договоров влечет серьезные неприятности. Нормы о найме разработаны преимущественно для рядовых граждан. Они учитывают особое социальное положение людей, обеспечивают защиту от злоупотреблений бизнесменов. Аренда, напротив, создана для коммерческих и хозяйственных отношений. Этот механизм используют предприниматели и организации. Здесь особое значение приобретает равноправие сторон и взаимная ответственность. Грань между понятиями тонка, а потому любая неточность в документах грозит обернуться переквалификацией сделки и длительными разбирательствами.
