Как правильно оформить договор аренды

Оформление договора аренды квартиры позволяет решить многие проблемы, которые могут возникнуть при сдаче жилья внаём.

Оформление договора аренды квартиры

Договор аренды квартиры (договор найма квартиры) заключается между
собственником жилья (по договору он может называться «Арендодатель»
или «Наймодатель») и лицом, имеющим намерение арендовать его для
проживания за плату на определённое время («Арендатором» или
«Нанимателем»). В повседневной жизни арендатора чаще всего называют
«квартиросъёмщиком».

Если у квартиры несколько собственников, подписать договор или дать
согласие на его заключение одному из собственников, должны они все.
Договор аренды квартиры оформляется в простой письменной форме. Это
означает, что он не требует нотариального удостоверения, и стороны могут самостоятельно его составить. При желании они всё же могут обратиться к нотариусу за удостоверением, однако в этом случае придётся собирать комплект документов и оплатить нотариальные услуги.

Найти образец типового договора аренды квартиры сейчас очень просто в
любой поисковой системе Интернета. Однако, сторонам следует очень
внимательно ознакомиться с его содержанием, а при необходимости
дополнить нужными пунктами. О важных нюансах договора аренды квартиры, которые в большинстве случаев отсутствуют в типовых формах, речь пойдёт ниже.

Перед подписанием договора арендатору рекомендуется запросить у
арендодателя документ, на основании которого он является собственником
квартиры — так арендатор сможет убедиться, что арендодатель сдаёт квартиру на законных основаниях. Таким документом чаще всего является свидетельство о праве собственности, но может быть и, например, договор приватизации, завещание, решение суда и т.д.

После того, как стороны подписали договор, он вступил в законную силу.
Нельзя забывать и о составлении акта приёма-передачи, который будет
приложением к договору. В нём указывается состояние квартиры на момент
передачи.

В каких случаях требуется регистрация договора аренды квартиры

Регистрация представляет собой внесение соответствующих сведений об
объекте недвижимости в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Регистрация договора аренды квартиры в органах Росреестра требуется
всего лишь в двух случаях:

Во-первых, если срок аренды квартиры составляет год и более. Если стороны намерены установить срок договора аренды квартиры больше, чем на год, но по тем или иным причинам не хотят его регистрировать, то это условие можно обойти: указать в договоре срок аренды, к примеру, 11 месяцев, а по истечении этого срока заключить дополнительное соглашение о его продлении. Это дополнительное соглашение можно заключать столько раз, сколько стороны посчитают нужным. При этом, в договоре следует обязательно предусмотреть возможность неоднократной пролонгации (продления) срока действия договора.

Во-вторых, если хотя бы одной из сторон договора выступает юридическое
лицо. Например, если организация арендует квартиру для своих сотрудников, пользующихся квартирой во время командировок.

Регистрация договора аренды квартиры в остальных случаях не требуется.
Однако закон позволяет зарегистрировать такой договор независимо от
срока аренды и других условий, если стороны изъявили обоюдное желание.
Здесь возникает логичный вопрос: зачем? Ведь регистрация предполагает
определённые затраты времени и средств. Причины могут быть разные:
например, стороны хотят, чтобы сам договор и приложенные к нему документы прошли правовую экспертизу: ведь, прежде чем зарегистрировать договор, специалисты регистрирующего органа тщательно их проверяют на подлинность и соответствие закону. Одной из причин может также служить недоверие сторон друг к другу

Важные нюансы при подписании договора аренды квартиры

Большинство людей, оформляющих договор аренды квартиры, просто
заполняют уже готовые формы, предоставляемые агентами недвижимости,
или «скачивают» образцы из интернета. Однако существуют важные нюансы
при подписании договора аренды квартиры, включение которых в договор
позволят в будущем избежать различных неприятных моментов.
Ответственность за порчу или утрату имущества. Представьте: вы сдали
квартиру с новенькими мебелью и техникой, а наниматель небрежно с ними
обращался, ухудшил их состояние или сломал.

Как взыскать с него стоимость испорченных вещей

Пункт об ответственности арендатора даст вам возможность требовать соответствующего возмещения. Для этого необходимо в договоре составить максимально подробный перечень передаваемого имущества, оговорить имеющиеся дефекты и указать стоимость вещей с учётом износа и недостатков.

Кто производит ремонтные работы

Сторонам договора следует определиться, кто будет оплачивать текущий внеплановый ремонт (например, если неожиданно потёк кран) и плановый ремонт (смена окон, полового покрытия). Желательно обговорить и допустимые материалы.

Подселение

Если квартира однокомнатная, о подселении вряд ли может идти речь. А если комнат несколько, а к хозяину квартиры неожиданно приехал дальний родственник? Во избежание возможных недоразумений квартиросъёмщику следует настоять о включении в договор аренды квартиры пункта о невозможности подселения.

Указание в договоре лиц, которые будут проживать вместе с нанимателем.
Ситуация, обратная предыдущей

Договор чаще всего подписывает один арендатор, а проживает несколько. Самый распространённый пример — студенты или семьи, приехавшие на заработки. Многие собственники квартир против такой схемы экономии, поэтому лучше перечислить в договоре всех жильцов.

Повышение арендной платы

Чтобы во время действия договора собственник жилья не смог неожиданно поднять стоимость арендной платы, необходимо прописать срок, в течение которого она останется неизменной, а также условия, при которых арендодатель будет вправе её увеличить.

Оплата коммунальных платежей

Наверняка до подписания договора стороны обговаривали этот момент. Однако нелишним будет закрепление этого условия и в самом договоре.

Указание дней и времени, в которые собственник жилья сможет проверять
состояние квартиры и исправность техники. Согласитесь, малоприятного
в неожиданном визите арендодателя ранним субботним утром. С другой
стороны, квартиросъёмщик будет содержать помещение и имущество в
надлежащем порядке, зная, что собственник регулярно это проверяет.

Временная регистрация по договору аренды квартиры

Большинство нанимателей волнует вопрос временной регистрации по месту
пребывания в арендуемой квартире (в повседневной жизни её часто
называют «временная регистрация» или «временная прописка»). Особенно
остро этот вопрос стоит для тех, кто арендует квартиру на срок более 3
месяцев (90 дней), ведь если гражданин не уведомил регистрационные
органы о месте своего пребывания по истечении этого срока, на него
может быть наложен штраф. Не исключена также встреча с участковым
полиции относительно правомерности пребывания в данной квартире.
Например, такая ситуация возможна, если бдительные соседи сообщают в
правоохранительные органы о подозрительных «новичках», появившихся в
их подъезде. Регистрация по месту пребывания необходима арендатору и
по другим причинам: для обращения в банки, социальные учреждения,
повышения шансов при трудоустройстве.

Однако собственника квартиры зачастую пугает даже само упоминание о
регистрации на своей жилплощади «чужака». Ему кажется, что приобретая
регистрацию, пусть даже и временную, арендатор получает и какие-то
права на саму квартиру или он сможет прописать в ней своих
родственников и друзей, а потом их всех нельзя будет выселить из
квартиры. Это распространённое заблуждение: ни постоянная, ни
временная регистрация не является основаниями для приобретения права
собственности на квартиру. Зарегистрировать в квартире посторонних лиц
без письменного согласия собственника квартиросъёмщик тоже не сможет.
Исключение составляют несовершеннолетние дети: для их регистрации не
требуется согласия собственника. Но срок их регистрации ограничен
сроком регистрации в квартире их родителей или иных законных
представителей.

Квартиросъёмщик и собственник помещения заранее обговаривают срок
временной регистрации по договору аренды квартиры: по истечении этого
срока она автоматически аннулируется. При этом, максимальный срок
регистрации нигде не прописан и зависит только от обоюдного согласия
сторон.

Временная регистрация не облагается государственной пошлиной и
осуществляется совершенно бесплатно.

Важный момент: собственнику квартиры нужно помнить о том, что расчёт
коммунальных платежей осуществляется исходя из количества
зарегистрированных в ней лиц. Соответственно: чем больше «прописано»
человек в квартире, тем выше плата за неё.